DE AXXERION SPECIALIST!
DE AXXERION SPECIALIST!
Managing Director at XXelerate B.V.
De in december 2023 gepubliceerde NEN 8026:2023 norm, ook bekend als “Methode voor het waardegestuurd in stand houden van assets in de gebouwde omgeving,” biedt richtlijnen voor het beheren en onderhouden van fysieke assets zoals gebouwen en civiele werken. Deze norm helpt vastgoedbeheerders om criteria en normen waaraan vastgoed moet voldoen te specificeren, die overeenkomen met de beleidsdoelen en kernwaarden van hun organisatie. Wat houdt deze norm in en wat kan een gemeente ermee?
Het is een bekend beeld: de huurprijzen voor het lokale buurthuis, de sportzaal of de bibliotheek zijn al decennia nagenoeg ongewijzigd. “We willen de verenigingen niet teveel op kosten jagen,” is het nobele argument. Maar achter deze coulance schuilt een groot risico. Uit onderzoek van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) blijkt dat het overgrote deel van de gemeenten geen flauw idee heeft wat hun vastgoed daadwerkelijk kost.
Het gevolg? Een ondoorzichtig woud van kruissubsidies, waarbij onderhoudsachterstanden worden opgelopen en de werkelijke kosten van beleid worden gemaskeerd. Maar het grootste gevaar komt van buitenaf: de wetgever en toezichthouders accepteren deze “willekeur” niet langer.
“Slechts een fractie (6%) van de gemeentes rekent integrale kosten door aan de huurder.” Bron: ACM.
Sinds de invoering van de Wet Markt en Overheid zijn gemeenten verplicht om bij economische activiteiten – en het verhuren van vastgoed valt hieronder – ten minste de integrale kosten door te berekenen. Doet u dit niet? Dan pleegt u in feite oneerlijke concurrentie ten opzichte van private partijen.
De risico’s van het niet op orde hebben van uw berekeningen zijn niet mals:
Nietigheid van contracten: Als uw huurprijs niet voldoet aan de wettelijke kaders, kan een rechter het huurcontract (of delen daarvan) nietig verklaren. Dit betekent dat uw volledige juridische basis voor verhuur wegvalt.
Gedwongen terugvordering (Staatssteun): Wanneer u vastgoed verhuurt aan een partij die ook commerciële activiteiten ontplooit (denk aan een professionele sportclub of een welzijnsstichting met een commerciële horecatak), loopt u het risico op ongeoorloofde staatssteun. De Europese Commissie is onverbiddelijk: te weinig betaalde huur moet tot de laatste cent worden teruggevorderd bij de huurder. Dit kan de nekslag betekenen voor uw lokale partners.
Toezicht door de ACM: De ACM heeft haar pijlen specifiek gericht op sportaccommodaties. Omdat gemeenten hier vaak direct concurreren met private sportaanbieders, is de kans op handhaving hier het grootst. Een klacht van een lokale sportschoolhouder is genoeg om een langdurig en pijnlijk onderzoek te starten.
Waarom hebben zo weinig gemeenten dit dan op orde? Het antwoord ligt in de complexiteit. Het bepalen van een kostprijsdekkende huur (KPH) is geen kwestie van één simpel sommetje. Zoals de publicatie “Wat kost dat?” van Bouwstenen voor Sociaal (onafhankelijk platform voor professionals in de maatschappelijke vastgoedsector) laat zien, staat een gemeente voor een “menukaart” aan keuzes:
Vastgoedbenadering vs. Begrotingsbenadering: Kiest u voor de marktconforme weg (DCF-methode op basis van WOZ) of de boekhoudkundige weg (kapitaallasten op basis van historische boekwaarden)? De keuze heeft enorme impact op de hoogte van de huur over de gehele looptijd.
Welke kosten neemt u mee? Rekent u alleen de directe lasten door, of ook de overhead van de afdeling vastgoed? Hoe gaat u om met de OZB, verzekeringen en groot onderhoud?
De BTW-problematiek: Verhuurt u belast of vrijgesteld? Een fout in deze keuze kan leiden tot een naheffing die de volledige exploitatie van een pand onder water zet.
Veel gemeenten raken verlamd door deze keuzestress. Men blijft liever bij het oude, totdat het misgaat.
De weg uit deze impasse is even simpel als effectief: transparantie. Stop met het geven van “korting op de huur”. Breng de werkelijke, kostprijsdekkende huur in rekening bij de huurder. Is deze huurder maatschappelijk onmisbaar maar financieel niet krachtig genoeg? Compenseer dit dan via een transparante subsidie.
Op die manier voldoet u aan de Wet Markt en Overheid (u rekent immers de integrale kosten door) én u krijgt eindelijk inzichtelijk wat uw sociaal beleid per vierkante meter kost. Dit is geen bureaucratie, dit is professioneel vastgoedbeheer.
Veel gemeenten proberen deze berekeningen nog te maken in complexe, foutgevoelige Excel-sheets die door één medewerker zijn gebouwd die inmiddels met pensioen is. Dat is vragen om problemen.
Onze vastgoedbeheer software is ontworpen om de “menukaart” van de kostprijsdekkende huur te automatiseren. Of u nu kiest voor de vastgoed- of de begrotingsbenadering: het systeem rekent de scenario’s voor u door, inclusief indexaties, onderhoudsvoorzieningen en kapitaallasten. Zo bouwt u een dossier op dat elke toets van de ACM of de accountant glansrijk doorstaat.
Wachten op een juridisch conflict of een handhavingsverzoek van de ACM is geen strategie; het is een risico dat u als gemeente niet kunt nemen. Een kostprijsdekkende huur is de fundering van een gezonde vastgoedportefeuille. Het biedt u de juridische bescherming die u nodig heeft en de financiële transparantie waar de burger recht op heeft.
Bent u benieuwd of uw huurberekeningen de wetgeving doorstaan? Wij helpen u graag om de chaos van Excel te verruilen voor de zekerheid van onze software. Neem de regie over uw vastgoed terug, voordat de toezichthouder dat voor u doet.
Benieuwd of Axxerion interessant kan zijn voor uw organisatie? We bespreken het graag met u!